Les arrêts édités en ligne ont trait à des cas singuliers pour lesquels notre Étude s'est engagée.
Ces jugements sont répartis en fonction des divers domaines du droit.
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Seul un avis personnalisé est à même de répondre probablement aux interrogations singulières de chacun.
Les questions fréquentes ne sont publiées qu'à titre d'indication générale et ne doivent pas être assimilées à un avis de droit définitif. Chaque cas est singulier et doit être traité comme un cas unique nécessitant donc une réponse différenciée
Est-il possible d'annuler un acte d'achat d'un appartement et de ne pas payer le prix convenu en raison du changement drastique de circonstances dû à l'épidémie du coronavirus ?
Pour répondre à cette question, il faut premièrement regarder ce que l'acte d'achat prévoit, c'est-à-dire si cet acte contient une clause qui traite spécifiquement de l'annulation du contrat. Si une telle clause existe et que les conditions qu'elle pose sont remplies, il sera alors possible de l'invoquer et de demander l'annulation dudit acte.
Deuxièmement, si une telle clause ne figure pas dans l'acte d'achat, il demeure possible d'annuler ledit acte si le vendeur y consent. Si ce dernier refuse, l'acheteur doit respecter son obligation de payer le prix (
art. 211 CO en relation avec l'
art. 221 CO). En effet, le paiement du prix est un élément essentiel d'un tel contrat et constitue la prestation principale de l'acheteur (VENTURi, N3 ad
art. 211 CO, in : Thévenoz/Werro (édit.), Commentaire romand, code des obligations I, Bâle 2003). Si le débiteur ne s'exécute pas dans le délai convenu, il viole son obligation et peut être mis en demeure de s'exécuter (TERCIER/PICHONNAZ, Droit des obligations, N1369-71 ad § 25, 6e éd., Genève/Zurich/Bâle 2019). A noter de plus que le code de procédure civile suisse prévoit une procédure d'exécution facilitée en ce qui concerne les titres authentiques (art. 347 ss), si l'acte contient une clause d'exécution directe (JEANDIN, N3 ad
art. 347 CPC, in : Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Commentaire romand, code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019). Ainsi, si le vendeur refuse d'annuler l'acte pour cause de modification drastique des circonstances, c'est le principe pacta sunt servanda qui trouve application, selon lequel les accords doivent être respectés (PICHONNAZ, op. cit, N 1008 ad §18).
Dernièrement, on pourrait envisager de recourir à la clausula rebus sic stantibus (
art. 2 CC) qui permet une adaptation de contrat dans des circonstances exceptionnelles, c'est-à-dire lorsque les circonstances se sont modifiées à tel point que le maintien du contrat ne saurait être exigé (CHAPPUIS, N56 ad
art. 2 CC, in : Pichonnaz/Foëx (édit.), Commentaire romand, Code civil I, Art. 1-359 CC, Bâle 2010). Pour cela, il faut toutefois que 3 conditions soient remplies (ATF
127 III 300, JdT 2001 I 239 ; PICHONNAZ, op. cit., N1053-1058 ad §18) :
- Des circonstances nouvelles, inévitables et imprévisibles.
- Une charge excessive pour le débiteur.
- Il doit s'agir d'un contrat de durée.
Si ces conditions sont remplies, le juge a la possibilité, et non l'obligation, d'adapter le contenu et/ou la durée du contrat. Il faut toutefois bien préciser que la jurisprudence est très restrictive à ce sujet. En l'espèce, il est vrai que l'épidémie de COVID-19 pourrait être considérée comme des circonstances nouvelles, inévitables et imprévisibles. Néanmoins, l'acte d'achat ne constitue pas un contrat de durée, comme cela serait le cas d'un contrat de bail p.ex., mais un contrat simple ou à exécution instantanée, de sorte qu'une des conditions susmentionnées fait défaut. En outre, la charge ne paraît pas de prime abord excessive pour le débiteur dans la mesure où la contreprestation, à savoir le transfert de la propriété de l'appartement, lui sera fournie comme convenu. Ainsi, il est très peu probable que la clausula rebus sic stantibus trouve application en l'espèce.