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Est-ce que je dois systématiquement payer la commission de vente au courtier que j’ai mandaté ?
(Contrat de courtage - Commission - Contrat de mandat exclusif – art. 413 CO)
Lorsque l’on signe un contrat avec un courtier (par exemple : une agence immobilière) afin qu’il nous aide à vendre notre bien, il peut être indiqué dans le contrat de courtage une clause d’exclusivité, par exemple :
« le montant de la commission reste dû en tout état de cause si la vente intervient pendant la durée du mandat ou après la fin du mandat à un acheteur trouvé pendant la durée du mandat, quelle que soit la manière dont l’acquéreur a été trouvé »
Toutefois, une commission n’est pas due en tous les cas au courtier malgré cette clause d’exclusivité présente dans le contrat que vous avez signé.
En effet, il se peut par exemple que, mécontent de votre premier courtier, vous décidiez d’en changer, que votre bien soit finalement vendu par l’intermédiaire de votre nouveau courtier mais que ce premier courtier exige une commission de vente prétextant que c’est grâce à lui que votre bien a été vendu et que compte tenu de cette clause d’exclusivité, c’est bien à lui que la commission est due.
Et bien, sachez que votre premier courtier peut se tromper. En effet, il faut, pour que la commission soit due :
1 - Que le courtier n’ait pas violé ses obligations de diligence et de fidélité. Par exemple, si le courtier que vous avez engagé ne vous a que peu contacté ou s’il a, par exemple, indiqué de fausses informations à de potentiels acheteurs concernant le bien que vous souhaitiez vendre, il peut avoir violé ses obligations de diligence et de fidélité ;
2 - Qu’il y ait un lien psychologique entre l’activité du courtier et le résultat obtenu. Il faut donc qu’il y ait une équivalence économique entre le résultat convenu par le contrat de courtage et celui effectivement obtenu. Ce résultat doit donc s’inscrire dans un rapport de causalité avec les efforts déployés par le courtier. Ce lien psychologique signifie que le courtier doit être à l’origine de l’un des motifs de conclure ou lever l’un des obstacles à la conclusion du contrat de vente. Pour résumer cette notion de lien psychologique : le courtier a droit à son salaire (comprendre : son droit à la commission) s’il a contribué à déterminer le tiers à conclure. Il n’y a pas besoin que la conclusion soit la conséquence immédiate de l’activité du courtier mais il faut que l’activité du courtier soit une cause, même éloignée, de la décision du tiers à acheter le bien que vous souhaitez vendre. Par exemple : le courtier peut prouver qu’il a rencontré l’acheteur, qu’il a échangé avec lui, qu’il l’a renseigné etc…
Pour conclure, vous pouvez refuser de payer la commission qu’exige votre courtier s’il est objectivement prouvable que ce dernier a violé ses obligations de diligence et fidélité à votre égard et s’il n’y pas de lien psychologique, donc de rapport de causalité, entre l’activité de votre courtier et le résultat obtenu, soit la vente de votre bien.
