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Je suis propriétaire d’un immeuble PPE grevé d’un droit de passage en faveur de deux autres immeubles PPE. Le mur longeant la route qui fait l’objet de ce droit de passage menace de s’écrouler et doit faire l’objet de travaux. Comment faut-il répartir ces frais entre les trois immeubles PPE ?

En vertu de l’art. 741 CC, le propriétaire du fonds dominant entretient les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude (al. 1). Si ces ouvrages sont également utiles au propriétaire grevé, la charge de l’entretien incombe aux deux parties, en proportion de leur intérêt. Une convention dérogeant à ce principe n’oblige l’acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte des pièces justificatives du registre foncier (al. 2).

Par ouvrage au sens de l’art. 741 CC, on entend un ouvrage qui rend possible, qui facilite ou qui garantit l’exercice de la servitude (p.ex. passerelle, pont, écluse, cloison, mur, chemin ou conduite). De plus, pour entrer dans le champ d’application de l’art. 741 CC, l’ouvrage doit se trouver sur le fonds servant (CONSUELO ARGUL, N3 ad art. 741 CC, in Pichonnaz/Foëx/Piotet, Commentaire romand, Code civil II, Bâle 2016).

Ainsi, si l’ouvrage profite aussi de manière notable et régulière au propriétaire du fonds servant, la charge d’entretien incombe aux deux parties en proportion de leur intérêt (op. cit, N7 ad art. 741 CC). Pour cela, il faut tenir compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. La répartition des frais d’entretien pourrait par exemple se faire en fonction du nombre de places de parc dont dispose chaque immeuble.

En l’espèce, il faudra tout premièrement contrôler s’il existe une convention d’entretien liée à l’exercice de la servitude ou si le contrat constitutif de servitude prévoit une solution. Si tel est le cas, c’est cela qui fait foi et qui prime les règles légales.

Si aucune solution conventionnelle n’est prévue, il faudra alors définir quels immeubles utilisent la route qui fait l’objet du droit de passage. Si le fonds servant, c’est-à-dire l’immeuble grevé du droit de passage, a aussi l’usage de la route, alors la charge de l’entretien incombera aux trois immeubles. Il faudra ensuite contrôler que le mur, que l’on peut considérer comme un ouvrage, se trouve bien sur le fonds servant.

Si les conditions mentionnées ci-avant sont remplies, la répartition de la charge de l’entretien, c’est-à-dire des coûts de réparation du mur, devra se faire en proportion des intérêts des parties. A titee d’exemple, il est possible de répartir ces coûts en fonction du nombre de places de parc dont dispose chaque immeuble. Il ne s’agit toutefois que d’un exemple et une autre répartition proportionnelle aux intérêts des parties est tout à fait envisageable.
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