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Comment résilier le bail d'un locataire qui ne paie plus

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, une telle résiliation n’est pas si simple, prend du temps, et surtout doit respecter des formes très strictes, à défaut de quoi la résiliation n’est pas valable et il faut à chaque fois tout recommencer.

La résiliation anticipée (quelle que soit la durée du contrat) du bail d’un locataire qui ne paie plus ses locations et/ou ses charges est régie par l’art. 257 litt. d du Code des Obligations (CO).

Avant de pouvoir résilier un bail, le propriétaire doit envoyer au locataire une mise en demeure écrite (en recommandé) fixant au locataire un délai de paiement minimum de 30 jours au moins pour s’acquitter des loyers et charges en retard. Cet envoi recommandé doit être fait par écrit et doit être adressé de manière séparée à chaque époux, s’il s’agit de personnes mariées, et cela même si un seul des époux a signé (ou aussi si au moment de la signature le locataire était célibataire et qu'il s'est marié par la suite). Ce courrier doit expliquer qu'à défaut de paiement dans ce terme, le bail sera résilié.

Si le paiement n’intervient pas dans le délai fixé par la mise en demeure, le bailleur peut alors résilier le contrat de bail d’habitation ou commercial, mais moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. Il faut bien préciser, à nouveau, que la résiliation du bail à loyer non seulement doit obligatoirement être faite sur formulaire officiel (à défaut de quoi elle sera nulle), mais encore doit également être adressée de manière séparée à chaque conjoint si le couple est marié.

Il faut répéter que, même si le bail n’a été signé que par le mari ou la femme, et pas par l’autre conjoint, tant la mise en demeure que le congé sur formulaire officiel doivent être adressés de manière séparée, à chacun des époux.

Une fois le bail résilié, et si le locataire ne quitte pas les lieux à l’échéance (ce qui est pratiquement toujours le cas), il n’est pas possible « d’expulser » manu militari le locataire, mais il faut encore faire une requête d’expulsion auprès d’un tribunal, ce qui prend encore du temps. A la requête d’expulsion au tribunal du lieu de situation de l’immeuble doivent être jointes toutes les pièces justificatives mentionnées ci-dessus.

Une fois qu’un jugement d’expulsion a été prononcé, il faut encore recourir à la police qui elle-même donne encore un délai au locataire jusqu’à ce qu’il puisse se reloger !