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Réduction du loyer

Dans certaines circonstances, un locataire peut prétendre à une réduction de loyer. En effet, l’art. 259d CO prévoit que « si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnel¬le du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier ».

Un certain nombre de conditions doivent être remplies pour que le locataire puisse faire valoir une réduction de loyer :
-    Cette prétention suppose premièrement l’existence d’un défaut, c’est-à-dire que la chose louée doit manquer d’une qualité qu’elle aurait dû posséder d’après le contrat de bail conclu entre les parties.
-    Deuxièmement, le défaut ne doit pas être imputable au locataire et la remise en état ne doit pas lui incomber (à ce sujet, cf. art. 259 CO). La loi n’indique pas que le défaut doit revêtir une certaine gravité pour que le locataire puisse obtenir la réduction du loyer. Toutefois, le Tribunal fédéral a retenu qu’il devait s’agir au moins d’un défaut de moyenne importance.
-    Troisièmement, le bailleur doit être informé de l’existence du défaut. En général, cette annonce est faite par le locataire, conformément à son devoir d’aviser le bailleur (art. 257g CO). Dès ce moment, le locataire est en droit d’invoquer la réduction de loyer.

La réduction de loyer est proportionnelle à l’entrave ou à la restriction de l’usage pour lequel la chose a été louée. Pour calculer le montant de celle-ci, il faut procéder selon la méthode dite « relative » : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Précisons ici que la réduction de loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires.

Dans certains cas, le calcul est relativement facile. Par exemple, l’une des quatre chambres de l’appartement est si humide qu’elle en devient inhabitable. L’on pourra alors admettre une réduction de loyer de 25% ou prendre le pourcentage de la surface de cette pièce par rapport à la surface totale des chambres (la cuisine, la salle de bain et le hall devront être laissés de côté parce que ces locaux sont utilisés parallèlement aux pièces d’habitation). Cependant, ce calcul proportionnel n’est pas toujours évident à effectuer, en particulier lorsque le défaut est de moyenne importance. Dans ce cas, selon le Tribunal fédéral, on évaluera en équité la diminution de jouissance de la chose louée en se référant à l’expérience de la vie, au bon sens et à la pratique.
La réduction du loyer est due dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à ce qu’il y remédie entièrement. Le droit à la réduction du loyer cesse lorsque le bailleur a procédé aux réparations nécessaires ou lorsque le défaut prend fin de lui-même (exemples : bruit provenant d’un chantier voisin qui disparaît ; locataire voisin bruyant qui déménage). Une réduction de loyer peut aussi être due de manière définitive lorsqu’il est impossible de remédier (entièrement) aux défauts. A noter que le locataire qui prétend à une réduction de son loyer durant le bail peut réclamer la restitution du trop-perçu même après la fin du contrat de bail.

Pour faire valoir ses droits, le locataire doit informer le bailleur, au courant du défaut, qu’il exige une réduction de son loyer. Le locataire peut prétendre à une réduction future (diminution du loyer) mais également à une réduction rétroactive (remboursement des loyers payés en trop). La preuve de l’existence du défaut incombe au locataire. Celui-ci doit prouver qu’il manque à la chose louée une qualité qu’elle devait revêtir d’après le contrat de bail. De plus, le locataire doit prouver la durée écoulée entre la prise de connaissance du défaut par le bailleur et la réparation de celui-ci.

En théorie, le locataire peut procéder lui-même à la réduction de son loyer. Toutefois, s’il fait valoir des prétentions exagérées, il prend le risque que le bailleur résilie le contrat de manière anticipée, pour cause de demeure (art. 257d CO). Il est donc préférable pour le locataire qui prétend à une réduction de loyer d’en faire la demande au bailleur (par écrit) ou de saisir l’autorité de conciliation. Si la réduction de loyer est admise, soit directement par le bailleur, soit par l’autorité judiciaire, le locataire sera fondé à invoquer la compensation. Cela signifie qu’il cessera de payer le loyer dans la limite de la réduction accordée.

Il n’existe pas de délai spécifique à respecter pour réclamer une réduction de loyer au sens de l’art. 259d CO. Une réduction peut donc être exigée même après l’élimination du défaut ou après la fin du bail, sous réserve de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Cependant, les droits du locataire à réclamer une réduction de loyer se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO), dès le jour où le bailleur a eu connaissance du défaut.

Quelques exemples de réduction de loyer tirés de la jurisprudence :
-    Immeuble en chantier : 50%
-    Porte qui ferme mal et grince : 5%
-    Privation d’un ascenseur : 15%
-    Ventilation défectueuse dans une cuisine sans fenêtres : 15%
-    Nuisances répétées provenant d’un locataire voisin : 10 à 20%