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Droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux

Que peut faire le bailleur de locaux commerciaux ou à ferme lorsqu’un locataire ne s’acquitte pas des loyers ?

Les art. 268 ss et 299c CO confèrent au bailleur de locaux commerciaux ou à ferme un droit de rétention, c’est-à-dire un droit de gage mobilier (art. 37 al. 2 LP), sur les meubles qui garnissent durablement les locaux loués et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci. Ces meubles restent en possession du locataire, qui peut ainsi en faire usage, mais seule leur aliénation est interdite, sous peine de sanctions pénales (art. 169 CP).

Ce droit de rétention est un cas particulier d’application des art. 895 à 898 CC mais présente toutefois deux particularités : il s’exerce sur des biens dont le créancier n’est pas en possession directe et, lorsque les objets sont emportés, le créancier bailleur dispose d’un droit de suite (art. 268b CO).

Ce droit de rétention garantit le loyer (de l’année écoulée et du semestre courant, à partir du jour où le bailleur requiert la prise d’inventaire, art. 268 al. 1 CO), les frais accessoires, les indemnités pour occupation illicite, les frais de poursuite, y compris les frais d’exercice du droit de rétention et les intérêts moratoires dus par le locataire.

Pour exercer le droit de rétention, le bailleur doit requérir de l’Office des poursuites du lieu de situation des locaux commerciaux une prise d’inventaire (art. 283 al. 1 LP), à laquelle le locataire peut faire échec en payant son dû ou en fournissant des sûretés. Dans les 10 jours dès la réception du procès-verbal de prise d’inventaire, le bailleur doit valider, en requérant la poursuite en réalisation de gage (art. 283 al. 3 LP), puis, en cas d’opposition du locataire, en demandant la mainlevée. À l’issue de la procédure, si elle aboutit, l’Office procède à la vente des meubles inventoriés.

Parallèlement à l’inventaire, le bailleur peut requérir l’assistance de la force publique afin de prévenir tout enlèvement des meubles (art. 283 al. 2 LP).

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