Zwangsverwertung eines gepfändeten Grundstücks, insbesondere eines Miteigentumsanteils
Der Grundsatz des genügenden Angebots bestimmt den Ausgang einer Zwangsversteigerung massgeblich. Eine bemerkenswerte Ausnahme besteht, wenn der gepfändete Miteigentumsanteil ein als Ganzes verpfändetes Grundstück betrifft.
Im Allgemeinen
Auf Begehren eines Gläubigers kann das Betreibungsamt die gepfändeten Vermögenswerte verwerten, das heisst verkaufen (Art. 116 SchKG). Das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) sowie mehrere Bundesverordnungen regeln die Verwertung gepfändeter Vermögenswerte, sei es von beweglichen Sachen und Forderungen (Art. 122 ff. SchKG) oder — im Besonderen — von Grundstücken (Art. 133 SchKG).
Wird ein Grundstück versteigert, so wird es mit den darauf lastenden Belastungen verkauft, einschliesslich beispielsweise der Grundpfandrechte. Die Steigerungsbedingungen müssen solche Lasten aufführen (Art. 135 ff. SchKG) und beispielsweise angeben, dass ein Haus im Wert von CHF 1’000’000.— mit einer Hypothekarschuld von CHF 700’000.— versteigert wird.
Die allgemeinen Grundsätze der Versteigerung
Die Versteigerung eines Grundstücks wird von mehreren wesentlichen Grundsätzen bestimmt, namentlich vom Deckungsprinzip beziehungsweise dem Grundsatz des genügenden Angebots (Art. 126 i. V. m. Art. 142a SchKG). Die nachfolgenden Ausführungen betreffen ausschliesslich die Verwertung bei Pfändung und nicht diejenige im Konkurs, die eigenen Regeln folgt.
In der Praxis verlangt ein Gläubiger den Verkauf des gepfändeten Grundstücks, dessen Eigentümer sein Schuldner ist. Dieser Gläubiger kann der Pfandgläubiger sein — also die Bank, zu deren Gunsten die Hypothek zur Sicherung eines Darlehens errichtet wurde — oder ein ganz anderer Gläubiger, etwa ein Unternehmen, dessen Rechnung der Hauseigentümer nicht bezahlt hat.
Damit das Grundstück verkauft werden kann, verlangt der Grundsatz des genügenden Angebots, dass ein Bieter mindestens die Summe der dem betreibenden Gläubiger vorgehenden pfandgesicherten Forderungen bietet. Im obigen Beispiel muss das Höchstangebot, wenn ein anderer Gläubiger als die Bank den Verkauf verlangt, mindestens CHF 700’001.— betragen, um zunächst das vorrangige Pfandrecht der Bank zu decken. Verlangte die Bank selbst den Verkauf, hätte sie als erstrangige Pfandgläubigerin niemanden vor sich zu befriedigen, und der Zuschlag könnte bereits ab CHF 1.— erfolgen.
Wie verhält es sich bei Miteigentum?
Die Verwertung von Grundstücken wird namentlich durch die Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) geregelt, die festlegt, wie ein Miteigentumsanteil zu verkaufen ist.
Das Grundstück kann im Miteigentum zweier Personen stehen, etwa eines Bruders und einer Schwester oder von Ehegatten. Jede Person ist Eigentümerin eines hälftigen Anteils, der selbst ein Grundstück darstellt (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB).
Dieser Miteigentumsanteil ist selbst pfändbar, namentlich wenn nur der Bruder und nicht die Schwester betrieben wird oder umgekehrt. Es können entweder die einzelnen Miteigentumsanteile oder das Grundstück als Ganzes verpfändet sein.
Im letzteren Fall regeln Art. 73f ff. VZG die Steigerungsbedingungen für den Anteil an einem als Ganzes verpfändeten Grundstück:
- Kann die Aufteilung der auf dem ganzen Grundstück lastenden Pfandrechte und gegebenenfalls der Solidarschuld nicht erreicht und auch die Aufhebung des Miteigentumsverhältnisses nicht herbeigeführt werden, so ist allein der gepfändete Anteil zu verkaufen (Art. 73f Abs. 1 VZG);
- der Ersteigerer tritt hinsichtlich der Pfandrechte, die nach dem Lastenverzeichnis auf dem ganzen Grundstück lasten, sowie der damit gesicherten Forderungen vollumfänglich an die Stelle des Schuldners, ohne dass diese Lasten auf den Kaufpreis angerechnet werden (Art. 73g Abs. 2 VZG);
- bei der Berechnung, ob dem Grundsatz des genügenden Angebots entsprochen ist, werden die auf dem ganzen Grundstück lastenden grundpfandgesicherten Forderungen nicht berücksichtigt (Art. 73h VZG).
Der Ersteigerer wird folglich Solidarschuldner der Schuld. Der Grundsatz des genügenden Angebots findet in dieser Konstellation somit nicht wirklich Anwendung, da die Lasten nicht auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Fazit
Der Grundsatz des genügenden Angebots ist bei der Zwangsversteigerung eines gepfändeten Grundstücks von grundlegender Bedeutung: Er bestimmt das Ergebnis der Versteigerung massgeblich und schützt die vorrangigen Forderungen. Verfügt der betreibende Gläubiger über keine Grundpfandsicherheit, so muss der Verkauf den Wert der Hypothek decken, um den Pfandgläubiger zu schützen. Ist der Gläubiger hingegen selbst Pfandgläubiger, kommt es darauf an, die Rückzahlung seiner Forderung auch bei einem tieferen Angebot zu ermöglichen, da er bereits vorrangig geschützt ist. Eine Ausnahme besteht jedoch bei der Pfändung eines Miteigentumsanteils an einem selbst verpfändeten Grundstück.