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Quelques questions techniques sur le calcul des majorités dans une PPE

De façon générale, le droit de la propriété par étage renvoi au droit des associations en ce qui concerne le calcul des voix (art. 712m al. 2 CC), et applique le vote par tête, c’est-à-dire que chaque propriétaire dispose d’une voix, peu importe son nombre de parts d’étage (WERMELINGER, art. 712m CC no 139a). Certaines décisions sont par contre soumises à une majorité qualifiées des copropriétaires + parts d’étages.

En cas de propriété collective, la loi prévoit que les propriétaires communs n’ont qu’une seule voix et qu’ils l’expriment par un représentant (712o CC). La « propriété collective » comprend non seulement la propriété commune (comme l’hoirie) mais aussi la copropriété ordinaire.

L’hoirie étant une communauté, le droit de vote ne pose pas de problème particulier. La communauté dispose d’une voix, qui est exercée par un représentant (712o CC).

En cas de copropriété ordinaire, les copropriétaires sont par contre individualisés, c’est-à-dire que chacun a une quote-part du tout. Se pose donc la ques-tion de savoir s’il faut :
•    compter la voix de la part d’étage indépendamment, comme l’indique l’art. 712o CC
•    compter la voix du propriétaire d’étage, donc par tête

En l’occurrence, la loi est claire et la voix de la copropriété appartient donc « à la part » (WERMELINGER, art. 712o CC no 10). Il convient toutefois d’y apporter deux nuances.

Premièrement, si tous les copropriétaires de cette part sont également déjà propriétaires dans l’immeuble, la voix de la part ne compte pas en plus (TF 5A_198/2014, consid 6.1). Si une PPE comprend 4 unités, dont 1 à A, 1 à B, 1 à C et 1 à A & B, A et B n’auront pas de voix en plus pour cette part. En effet ils détiennent déjà une autre part et ne profitent pas artificiellement de leur part en copropriété pour avoir plus de voix à l’assemblée des copropriétaires.

Ce n’est toutefois pas le cas si parmi les copropriétaires de cette part, certains ne sont pas propriétaires dans l’immeuble. Dans ce cas, la voix de la part d’étage doit être comptée, conformément à l’art. 712o CC. Le TF a toutefois reconnu, et c’est la seconde nuance, que faire entrer un copropriétaire uniquement dans le but d’utiliser ce mécanisme pour augmenter le nombre de voix peut être reconnu comme abusif (TF 5A_198/2014, consid 6.3), et qu’il n’a dans ce cas pas lieu de compter la voix de la part d’étage.
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