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Réalisation forcée après saisie d’un immeuble, en particulier d’une part de copropriété  

En général

L’office des poursuites peut réaliser, c’est-à-dire vendre les biens qu’il a saisi, à la demande d’un créancier (art. 116 LP). La loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP), ainsi que plusieurs ordonnances fédérales, régissent la réalisation des biens saisis, qu’il s’agisse de meubles et de créances (art. 122 ss LP), ou plus particulièrement d’immeubles (art. 133 LP).
Lorsqu’un immeuble est mis aux enchères, celui-ci est vendu avec les charges qui le grèvent, y compris par exemple les hypothèques. Les conditions de la vente aux enchères doivent mentionner de telles charges (art. 135 ss LP), en indiquant par exemple qu’une maison valant CHF 1'000'000.-, et grevée d’une dette hypothécaire de CHF 700'000.- est mise aux enchères.

Des principes généraux de la vente aux enchères

La vente aux enchères d’un immeuble est régie par plusieurs grands principes, dont notamment celui de l’offre suffisante (art. 126 cum 142a LP). Attention, il est précisé que les considérations qui suivent concernent uniquement la réalisation en cas de saisie, et non en cas de faillite, qui est régie par ses propres règles. En pratique, un créancier va demander la vente de l’immeuble saisi dont son débiteur est propriétaire. Ce créancier peut être le créancier-gagiste, donc la banque en faveur de qui l’hypothèque est constituée, afin de garantir un prêt. Ou alors, cela peut être un tout autre créancier par exemple une entreprise dont le propriétaire de la maison n'aurait pas payé la facture.
Pour que l’immeuble soit vendu, le principe d’offre suffisante exige que lors de la vente aux enchères, un acheteur doit miser au moins la somme des créances garanties par gage préférables à celle du poursuivant. Autrement dit, si dans l’exemple ci-dessus, si un autre débiteur que la banque demande la vente, la mise la plus haute devra être d’au moins CHF 700'001.- pour couvrir d’abord le gage préférentiel de la banque. Si la banque demandait la vente, en tant que créancière-gagiste de 1er rang, elle n’aurait aucune autre personne avant elle à satisfaire et donc l’immeuble pourrait être adjugé dès CHF 1.-.

Quid en cas de copropriété ?

La réalisation des immeubles est notamment régie par l’Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI), qui précise comment vendre une part d’un immeuble en copropriété.
En effet, il est possible que l’immeuble soit en copropriété appartenant à deux personnes, par exemple un frère et une sœur ou des conjoints. Chacun est donc propriétaire d’une quote-part de 1/2 de cet immeuble, qui constitue elle-même un immeuble (art. 655 al. 2 let. 4 CC). 
Cette part de copropriété est en elle-même saisissable, notamment si seul le frère est poursuivi et non sa sœur (et vice versa). Il est possible que soit hypothéquée chacune des parts de copropriété, ou alors l’immeuble dans son ensemble.
Dans ce dernier cas, les art. 73f ss ORFI régissent notamment les conditions de la vente aux enchères de la part d’un immeuble qui est grevé dans son ensemble d’un gage, à savoir :
-    Si la répartition des droits de gage grevant l’immeuble entier et, le cas échéant, de la dette solidaire ne peut pas être obtenue et que la dissolution du rapport de copropriété ne puisse pas non plus être provoquée, la part saisie devra seule être vendue (art. 73f al. 1 ORFI) ;
-    L’adjudicataire (c’est-à-dire l’acheteur ayant remporté la mise aux enchères), succédera intégralement au débiteur en ce qui concerne les droits de gage qui, d’après l’état des charges, grèvent l’immeuble entier et les créances qui sont ainsi garanties, sans que ces charges soient imputées sur le prix de vente (art. 73g al. 2 ORFI) ;
-    Lors du calcul pour déterminer si le principe d’offre suffisante a été respectée, les créances garanties par gage immobilier grevant l’immeuble entier ne seront pas prises en considération (art. 73h ORFI) ;
Par conséquent, l’adjudicataire qui reporte la mise aux enchères devient codébiteur solidaire de la dette à charge. Ainsi, on peut considérer que le principe d’offre suffisante ne s’applique pas réellement dans pareille hypothèse, puisque les charges ne sont pas imputées sur le prix de vente. (Pour le surplus, et selon le cas d’espèce, les art. 832 al. 2, 681 et 682 et également l’art. 712c du CC sont applicables).

Conclusion

En résumé, le principe d’offre suffisante est fondamental en matière de vente forcée aux enchères d’un immeuble saisi, et régit de façon très importante le résultat d’une vente aux enchères pour protéger les créances prioritaires. Lorsque le créancier n'a pas de garantie hypothécaire, la vente doit couvrir la valeur de l'hypothèque pour protéger le créancier gagiste. En revanche, lorsque le créancier est lui-même gagiste, l'essentiel est de permettre le remboursement de sa créance, même si l'offre est inférieure, car il bénéficie déjà d'une protection prioritaire. Cependant, le principe d’offre suffisante connait une exception en matière de saisie de part de copropriété d’un immeuble lui-même grevé d’un gage.

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