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Die auf dieser Homepage veröffentlichten Gerichtsentscheide beziehen sich auf einzelne Fälle, mit denen unsere Kanzlei betraut war.
Diese Urteile sind nach verschiedenen Rechtsgebieten geordnet.

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Ihre individuellen Anliegen können im Rahmen einer persönlichen Beratung geklärt werden.

Je suis propriétaire d’un appartement dans une PPE. Puis-je transformer cet appartement en bureau (local commercial) sans l’accord des autres membres de la PPE ?

Selon l’art. 712a al. 2 CC, les copropriétaires d’étages sont libres d’administrer, d’utiliser et d’aménager les locaux soumis à leur droit exclusif. Cette liberté peut toutefois être limitée par la loi, par le règlement de la communauté ou par des conventions avec des tiers. Elle est limitée notamment là où une transformation ou l’utilisation des parts soumises à un droit exclusif concerne l’affectation ou le mode d’utilisation de l’immeuble commun (JdT 2018 II 268, c. 4.1).

L’affectation ou la réglementation du mode d’utilisation de l’immeuble commun incombent aux copropriétaires d’étages. En règle générale, cela se fait dans l’acte constitutif ou dans un règlement (art. 712g CC).

Les propriétaires d’étage peuvent préciser conventionnellement leurs droits sur les parties de l’immeuble faisant l’objet d’une utilisation exclusive. Ils peuvent d’abord déterminer quelle est la destination générale de l’immeuble (par exemple, logement et/ou activités commerciales) ; les unités d’étage doivent alors être utilisées conformément à cette destination (STEINAUER, op. cit., no 1748, voir ATF 144 III 19/24 = JdT 2018 II 265/269 ; ATF 145 III 400 non traduit, dit arrêt Airbnb).

Selon l’art. 648 al. 2 CC, le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, constitu¬tions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard.

L’art. 648 al. 2 CC assimile à l’aliénation de l’objet et à la constitution de droits réels limités le changement dans la destination de cet objet. Chaque copropriétaire (d’étage) peut donc, faute de réglementation contraire convenue à l’unanimité, s’opposer à toute décision impliquant une modification importante du but de l’objet en copropriété (STEINAUER, Les droits réels – Tome I, no 1775 ; JdT 2018 II 269, c. 4.1).

La destination de l’objet résulte de l’ensemble des circonstances, notamment de l’acte constitutif et, s’il en existe un, du règlement d’administration et d’utilisation. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a changement de destination au sens de l’art. 648 al. 2 CC lorsque, soit par des mesures de fait, soit par des mesures juridiques, l’usage et l’affectation économique de l’immeuble en PPE sont modifiés de façon profonde et significative. Il faut l’admettre non seulement en cas de modification complète du but, mais aussi lorsque le but initial apparait secondaire après le changement (STEINAUER, op. cit., no 1776). Le TF l’a par exemple admis lorsqu’une unité d’étage a passé du logement à une location de chambres par une pension (TF 5C.195/2002 du 23 décembre 2002, c. 2.2) et de logement à une garderie d’enfants (TF 5A_98/2017 du 27 juin 2017, c. 3.3).

Selon l’art. 647b al. 1 CC, une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, repré-sen¬tant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour les actes d’administration plus importants, notam¬ment les changements de culture ou d’utilisation, la conclusion ou la résilia¬tion de baux à loyer et à ferme, la participation à des amélio¬rations du sol et la désignation d’un administrateur dont les attribu¬tions ne seront pas limitées aux actes d’administration courante.

Du changement de destination, qui doit être décidé à l’unanimité, il faut distinguer le changement d’utilisation au sens de l’art. 647b, qui n’affecte pas le caractère général de l’immeuble et peut-être décidé à la double majorité. Un changement d’utilisation a été admis, notamment en cas de transformation de parts d’étages constituées de greniers en appartements (STEINAUER, op. cit., no 1777, voir les autres exemples cités).

Le droit de veto de l’art. 648 al. 2 CC l’emporte sur les règles de majorité des art. 647b et e. Si les copropriétaires ont renoncé par convention à l’unanimité prévue à l’art. 648 al. 2 CC, chaque acquéreur de part est lié car il s’agit d’une question touchant à l’utilisation de l’objet (art. 649a CC ; STEINAUER, op. cit., no 1778).

Le changement d’habitation en local commercial est clairement un changement de destination de l’immeuble, et non seulement un changement d’utilisation.

Si le règlement de la PPE (qui doit avoir été adopté à l’unanimité) n’autorise pas le changement de destination ou ne prévoit pas qu’un changement de destination puisse être autorisé à une certaine majorité, un changement de destination ne peut être décidé qu’à l’unanimité.

Autrement dit, sauf convention unanime contraire des copropriétaires d’étage, une décision unanime est nécessaire pour transformer en local commercial une part d’étage constituée en habitation.

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