Prolongation d’un contrat de bail à loyer

Lorsque le contrat de bail à loyer, conclu pour une durée déterminée, arrive à son terme ou lorsque le bailleur a signifié le congé sans qu’il y ait matière à annulation, le locataire peut encore demander une prolongation de son bail.

Le contrat de bail de durée indéterminée peut lui être prolongé si le congé a été donné de façon ordinaire, pour l’échéance.


Définition de la prolongation


La prolongation est une forme particulière de poursuite du contrat, prévue par la loi, limitée dans le temps, et en règle générale imposée au bailleur contre son gré.

Seul le locataire peut demander la prolongation du bail.

La prolongation de bail constitue une mesure de protection du locataire subsidiaire à l’annulation du congé.


But de la prolongation


La prolongation du bail a pour but de remédier aux conséquences pénibles résultant de la fin du contrat et de permettre au locataire de disposer de plus de temps pour trouver une solution de relogement.


Conditions de la prolongation


Les conditions suivantes doivent être réunies pour qu’une prolongation de bail puisse avoir lieu :

1. Le bail a valablement pris fin : si le bail est à terme fixe ou à durée déterminée, le temps convenu doit toucher à sa fin.
2. On ne se trouve pas dans une hypothèse où la loi exclut la prolongation. Ex. le bail a été résilié en raison du non paiement des loyers par le locataire ; le bail a été résilié en raison de la violation grave par le locataire de son devoir de diligence ; le bail a expressément été conclu pour une période expirant au début de travaux prévus ; le bailleur offre au locataire des locaux équivalents.
3. Le congé a des conséquences pénibles pour le locataire ou pour sa famille (difficulté ou impossibilité de trouver des locaux de remplacement) et aucun intérêt supérieur du bailleur (besoin sérieux, concret et actuel du logement par le bailleur) ne fait obstacle à l’octroi d’une prolongation.


La durée de la prolongation de bail


Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation s’agissant de la durée de la prolongation à accorder.

La durée maximale de prolongation est de quatre ans pour les locaux d’habitation. Cette durée se calcule à dater de l’échéance pour laquelle le bail a été valablement résilié.


Accord sur la prolongation


Le locataire ne peut pas valablement renoncer à l’avance à une prolongation de bail. Les parties peuvent entre elles convenir d’une prolongation de bail, elles ne sont alors pas liées par la durée maximale de quatre ans. Lorsque le bail porte sur le logement de famille, l’accord doit être conclu par les deux époux.


La procédure de prolongation


Le locataire doit adresser sa requête en prolongation de bail à l’autorité de conciliation dans les délais suivants :

- 30 jours suivant la réception du congé lorsque le bail est de durée indéterminée ;

- 60 jours au plus tard avant l’expiration du contrat, lorsque le bail est de durée déterminée.

Lorsque le logement constitue le domicile de la famille, le conjoint du locataire, non titulaire du bail, peut aussi demander seul la prolongation du bail.

Tant que dure la procédure de prolongation, les effets du congé sont suspendus. Le locataire n’est pas obligé de libérer les locaux, même si la date pour laquelle la résiliation est donnée est dépassée.